占率提升下数据规模 第二�推动他们决定买房 05 他们买哪里 很简�马年不破不立 以上为正文�

<p style="text-align:justify;">这?已经快成]为一个哲学问题了，所以也允许我先笼统的回答一下吧，然后大家再来说说呢~~</p> <p style="text-align:justify;">01</p> <p style="text-align:justify;">坊间一直有个数据信号，关于12月上海楼市成交又破2万套，大概会站上2.2万套的数据</p> <p style="text-align:justify;">从目前的趋势来看确实如此</p> <p style="text-align:justify;">这是一个好事情</p> <p style="text-align:justify;">加上11月的2.2万套，上海已经连续两个月成交破两万</p> <p style="text-align:justify;">而且是在年底</p> <p style="text-align:justify;">这样的成绩可喜可贺</p> <p style="text-align:justify;">其实今年一整年的上海二手房数据都很好，月均成交能够达到2万套</p> <p style="text-align:justify;">这在大家意识中的淡市周期里这是一个了不起的结果</p> <p style="text-align:justify;">放眼全国，这是唯一</p> <p style="text-align:justify;">02</p> <p style="text-align:justify;">但是为什么很多人体感上感觉不到</p> <p style="text-align:justify;">核心逻辑在于</p> <p style="text-align:justify;">现在的主力成交不是我们身边的大多数</p> <p style="text-align:justify;">不知道各位有没有意识到</p> <p style="text-align:justify;">最近咱们手机里的中介兄弟很多的微信名都加了一个后缀（亲属过户代办）</p> <p style="text-align:justify;">包括不少门店门头都开始醒目的写着高品质的亲属过户代办只要2000</p> <p style="text-align:justify;">上海的手拉手交易<i></i>一直都存在，而且占比一直庞大，中介为什么突然看上了这个蛋糕</p> <p style="text-align:justify;">简单来说，也是迫于无奈</p> <p style="text-align:justify;">第一，各家中介为了做市占率</p> <p style="text-align:justify;">其他的二手房交易做不上去，用这个做点市占率提升下数据规模</p> <p style="text-align:justify;">第二，不少朋友过户完之后可能就是再买房，也是一次机会</p> <p style="text-align:justify;">第三，一个关键因素，用这种方式接触到真正的购房者</p> <p style="text-align:justify;">03</p> <p style="text-align:justify;">现在上海二手房成交的火热，背后的代价其实是二手套均总价在持续下滑</p> <p style="text-align:justify;">各位知道吗，目前市面上50%的购买力</p> <p style="text-align:justify;">是200万以下的需求</p> <p style="text-align:justify;">这个变化有多大</p> <p style="text-align:justify;">三年前市面上50%的购买力还是300万</p> <p style="text-align:justify;">楼市调整这几年，总价段直接下滑了100万</p> <p style="text-align:justify;">而上海300万以下的客户占比已经超过了70%，这种变化非常的大</p> <p style="text-align:justify;">可以说大到惊人</p> <p style="text-align:justify;">低总价客群的购买力在这一年急速放大，从而支撑了楼市的绝对成交套数</p> <p style="text-align:justify;">04</p> <p style="text-align:justify;">这不是简单的房价下滑，而是刚需购买客群的本质性变化</p> <p style="text-align:justify;">现在的买房刚需不是我们常规眼中的年轻人、大学毕业生之类的</p> <p style="text-align:justify;">我一个中介朋友很直白的对我说</p> <p style="text-align:justify;">现在买一百多万房子的都是在上海很多年的务工人员</p> <p style="text-align:justify;">他们从来没想过，甚至没准备在上海买房</p> <p style="text-align:justify;">但是突然抬头一看</p> <p style="text-align:justify;">身边租的房子只要一百多万，大家凑一凑首付现在完全可以，月供和租金都差不多了</p> <p style="text-align:justify;">这件现象的发现，推动他们决定买房</p> <p style="text-align:justify;">05</p> <p style="text-align:justify;">他们买哪里</p> <p style="text-align:justify;">很简单，买市中心的老破小</p> <p style="text-align:justify;">第一，对他们来说买房就是绝对的刚需</p> <p style="text-align:justify;">面积凑合而且出行方便，这两点满足的便宜房子即可</p> <p style="text-align:justify;">第二，老破小降价幅度最大，现在也最容易讲价</p> <p style="text-align:justify;">好谈也有的挑</p> <p style="text-align:justify;">一百多万真的能在上海内环内买房</p> <p style="text-align:justify;">现在市面上流动性最大的就是这波房子，这也是很多中介门店改头换面的原因</p> <p style="text-align:justify;">因为这波客户真的对价格特别敏感，手拉手的业务公开化也让他们有了可以磋商的可能</p> <p style="text-align:justify;">06</p> <p style="text-align:justify;">这就是市场数据火热但是我们体感不强的原因</p> <p style="text-align:justify;">大家熟悉的那些购房者如今依然不买房</p> <p style="text-align:justify;">原来楼市被认定为无购买力的人群，如今进入了市场</p> <p style="text-align:justify;">那这部分的成交对于未来楼市回暖有帮助吗</p> <p style="text-align:justify;">毫无疑问还是有的</p> <p style="text-align:justify;">因为这部分人进入市场关键要素就是补上了老破小的流动性，让客群拥有了向上置换的可能</p> <p style="text-align:justify;">这些成交的存在真正具备一套带两套的可能性，从而让整个楼市开始活跃起来</p> <p style="text-align:justify;">07</p> <p style="text-align:justify;">楼市什么时候算回暖</p> <p style="text-align:justify;">一个最重要的指标，就是：刚需开始买房了</p> <p style="text-align:justify;">没有其他，就是这个信号</p> <p style="text-align:justify;">盯死这个信号就能看到市场回暖的迹象</p> <p style="text-align:justify;">无非现在不同的是，刚需变了</p> <p style="text-align:justify;">但黑猫白猫，能抓到老鼠的就是好猫</p> <p style="text-align:justify;">不论现在刚需长啥样，现在能入场买房的就是对楼市巨大的支撑</p> <p style="text-align:justify;">他们之所以接盘就意味着价格已经跌倒他们心理价位了</p> <p style="text-align:justify;">如果这个意识继续巩固，本质上就是楼市开始回暖的理由</p> <p style="text-align:justify;">08</p> <p style="text-align:justify;">上海楼市在之前其实经历一段高位盘整的周期</p> <p style="text-align:justify;">就是一手市场豪宅化之后吸纳了全国3000万以上的购买力进入上海，这创造了一段时间的楼市的火热</p> <p style="text-align:justify;">但是本质上这种火热是短暂的</p> <p style="text-align:justify;">因为这种需求没有联动性</p> <p style="text-align:justify;">买就买，不买就不买，没办法形成滚雪球</p> <p style="text-align:justify;">这也是现在上海一手房又有点冷的原因</p> <p style="text-align:justify;">但是现在二手成交套数的回暖意味着一个重要结论就是：基底刚需开始下场</p> <p style="text-align:justify;">这部分力量会推动老破小的释放解套，也能让这部分房东继续往上置换，从而让行业蓄水池开始活跃起来</p> <p style="text-align:justify;">这水不论流到二手还是一手，总是都是活水</p> <p style="text-align:justify;">09</p> <p style="text-align:justify;">我对明年的市场有信心</p> <p style="text-align:justify;">今年过年在2月，只要1月市场成交还能稳住2万套，那么明年的市场应该就不会太差</p> <p style="text-align:justify;">过好年之后的小阳春应该会有不错的反馈</p> <p style="text-align:justify;">我好像是第二次这样表达对于明年市场的判断了，希望三月我再来看这篇文章会觉得自己看的还行</p> <p style="text-align:justify;">然后提前祝大家新年快乐，马年不破不立</p> <p style="text-align:justify;">以上为正文，来自真叫卢俊</p>